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1、招pos機合伙人

招pos機合伙人

作者丨王迪

出品丨焦點財經

從經營分歧鬧分家，到“監管賬戶資金挪用”扯皮互撕，致使項目停工。河南鄭州市永威與金橋的這場“愛恨情仇”已經持續了數月。

隨著項目各筆貸款償還期限日益臨近，合作開發另一項目北龍湖保證金利息和滯納金與日俱增，不斷推高的輿論聲浪讓區政府專班組、金橋、永威、業主方牽扯其中。

5月26日，鄭州市永威金橋西棠的業主李雨（化名）向焦點財經爆料，自己所購買的項目于2021年12月停工，在高新區房管局牽頭下，雙方達成一致于3月28日復工，復工后，工程進展緩慢。

“項目只有一期，總共16棟住宅樓，1棟商業配套。住宅共2515戶（套），已售出2000左右，剩余500左右，算是概數。目前商業還沒有出售，也處于停工中，只有一個地基。”

李雨告訴焦點財經，截止2022年3月份，項目基本完成12棟，還有4棟未封頂。春節后項目基本陸續停工狀態，3月份徹底停工。3月中下旬，政府迫于輿論壓力及鄭州頒布政策切入，高新區成立“專班組”，目前復工人數不到20個人，正在做剩余住宅封頂，即業主口中所謂的“表演式”復工。

“談判雙方在對等的基礎上進行，永威方態度還算積極，金橋方則回復：需要回去匯報。致使近2個月，項目進展商討沒有任何實質性進展。按照合同項目將于2023年底交房，如果現在能解決問題，交房延期也是7個月往后的事情了。”

業主所認同的邏輯是，目前西棠樓盤的問題不是天災，而是人禍。其實項目不缺錢，完全是人為因素。

連環開發局暗藏“隱雷”

周三（5月25日）本是永威金橋西棠例行溝通會，參與人員包括業主、政府、施工方、開發商（永威及金橋），但是業主告訴焦點財經當日的溝通會取消了。與此同時，5月25日也是高創（項目總包之一）4.25 億貸款到期日，是否能按時還款，永威方及業主方告訴焦點財經：“并不清楚”。

“如果高創的貸款不能按時還款，高創將直接被納入征信黑名單，西棠項目將徹底停工，連‘表演式復工’都不會再有了?！蹦澄秽嵵葙Y深媒體人曾撰文寫道。

公開資料顯示，永威金橋西棠位于鄭州市高新區科學大道春藤路交匯處西北角，與鄭州大學一路之隔，為金橋集團、永威置業聯合開發項目，項目占地133畝，建筑46萬方，2020年8月開盤，成交價區間在1.6-2萬/㎡。

項目停止不前的原因是資金問題。業主告訴焦點財經據永威金橋西棠官方輸出的消息是，自2020年8月開盤以來，1年來累計銷售42.7億元，預售款按照正常路徑是在監管賬戶，3月26號業主要求查詢監管賬戶，資金只有1.4億，在4月初付給總包工程款3000萬，剩余9000萬，昨日（5月25日）又支付工程款2000萬。預收款去哪里了？何時能回到監管賬戶?成為多次協商座談會的議題。

此外，該項目更是牽扯出更加錯綜復雜的資金以及利益糾紛。

在鄭州永威因高質量交付一直備受市場追捧，金橋則并不擅長地產開發。永威有品牌，金橋置業有土地獲取途徑，就像其他強強聯合的房企“聯姻”一樣，兩者一拍即合。

2020年2月23日，永威置業與金橋置業成立合資公司——鄭州金威實業有限公司（以下簡稱“鄭州金威實業”），共同開發鄭州高新區永威金橋西棠項目。業主稱，當初只知道永威開發，并不知道有金橋的存在。

公開市場資料顯示，2020年6月，鄭州金威實業以起始價127681萬元拿下原鄭州鍋爐廠的改造地塊，也就是現在的西棠項目所在地，出讓面積88813.6㎡（133.22畝），樓面價為3594.07元/㎡。

穿越股權可發現，鄭州金橋置業有限公司（以下簡稱“金橋置業”）與永威置業集團有限公司（以下簡稱“永威置業”）分別持股51.00%、49.00%，金橋為大股東，享有更多話語權；另據企查查顯示，金橋置業成立時間為2017年年4月5日，法定代表人為崔長虹，金橋置業大股東也是崔長虹，持股90%，另一股東為劉俊麗，持股10%。永威置業股東分別為李紅建、劉炎軍，分別持股60%、40%，李偉為執行董事。

因永威東棠名氣在先，一句“十年東棠，終見西棠”的文案受到眾多購房者的青睞。雙方合作協議約定：項目公司所有收支賬戶由雙方共同監管，由永威負責操盤并負責后續物業服務。永威品質的加持不僅讓項目比同區位樓盤溢價高出了3000—4000元/㎡，項目銷售速度還很快。

盈利可觀，合作契合，讓永威及金橋方想要乘勝追擊，決定再次合作北龍湖項目，而此次合作方更是擴展了啟迪、翔東置業另外兩家公司，四家于2021年5月21日注冊成立河南一帆城市運營管理有限公司，法定代表人為譚偉。

2021年6月3日，河南一帆城市運營管理有限公司（以下簡稱“河南一帆”）拿下北龍湖地塊，即鄭州北龍湖鄭政東出〔2020〕17號(網)、鄭政東出〔2021〕7號(網)兩幅地塊，兩幅地塊成交價格為34.68億元。

河南一帆股東分別為河南清控科技城有限公司（崔紅旗方）、鄭州鄭西永威實業有限公司（永威方）、河南啟迪科技城發展有效公司、河南翔東置業有限公司，分別持股30%、30%、30%、10%。

只是，2021年房地產市場急轉日下，加上洪災及房企融資困境，高新區西棠項目停工，北龍湖項目還沒能開建，雙方便開始上演撕逼大戲，而業主維權同步加碼。

今年3月初，因合作分歧永威和金橋分家，項目要變成“金橋西棠”，令業主無法接受。3月26日左右，業主維權，高新區政府介入此事。之后，項目更被爆出銷售回款被挪用到了北龍湖項目。

利用某一項目的銷售款用于下一項目的土地快從而實現滾動開發，曾是房地產行業的潛規則，但是為避免項目爛尾，各省市曾加強預售資金監管，化解項目爛尾風險，但是預售監管資金被挪用仍屢禁不止。

西棠項目的預售資金到底去哪里了？從西棠總包之一高創建工股份有限公司提交給住建局的《情況反映材料》中有所呈現。項目開建之時，因永威置業和金橋置業聯合開發需要大量資金，經過協商，銀行資信良好的高創作為貸款主體貸款了5個億，用于項目工程建設，因為償還7500萬，尚有4.25億元貸款。

因為貸款即將逾期，4月19日，高創就曾將問題反映給住建局，矛頭直指永威方將西棠銷售回款11個億挪用至北龍湖項目，最終，挪用事件在后續的溝通會中被澄清，挪用資金的為大股東金橋，永威方在北龍湖項目資金投入為貸款及自有資金加持。

根據業主向焦點財經提供的資料（永威、金橋、區政府等在場確認）顯示，截至4月30日，西棠總銷售回款33.7909億元，加上貸款余額6.126億元，共39.9169億元。幾十億的資金，還稱沒有資金復工，這是業主一直感到疑惑的地方。

除了客觀的銷售額之外，貸款及挪用的資金去向成為該事件的交織點。

為了啟動西棠項目，金橋及永威共貸款6.126億元，其中，高創貸款4.25億元（2022年5月25日到期）、鄭州鍋爐電器有限公司貸款1.876億元，承諾以項目銷售回款歸還貸款，然而，貸款于2022年4月26日到期，尚有4.25億需歸還，目前貸款展期到2022年5月25日。

鄭州鍋爐電器有限公司1.876億的剩余貸款擔保人為崔紅旗、崔鵬飛，金威公司承擔連帶擔保責任；金威項目開發貸11億，用的是永威集團的額度，該筆貸款的擔保人是永威置業、李偉、崔紅旗、李玲玲，用于北龍湖地塊，并非西棠項目銷售款。擔保抵押總額共計17.126億，抵押物包括西棠的在建房產和其他資產。

根據商議的解說圖片顯示，就目前來看，項目至交付后所需資金約23.93億元，目前現金流-6.126億元。

缺少開發資金，體量并不是太大的西棠項目，不僅承擔著17億的貸款，還被大股東提前抽走10幾個億的銷售款，風險可想而知，而如何拿回預售資金成為了一大爭議點，與此同時，牽扯其中的北龍湖項目更是環環相扣，很難解套。

四方會談

根據業主統計，目前項目購房者博士占86人，碩士266人，本科及以上學歷占80%以上，十分吻合鄭州市人才引進計劃，所以在維權時，業主也借助這一政策呼吁政府加以重視。而在項目宣傳前提，“高知的主場”也成為項目的主打點，諷刺的是，人才卻成了被收割的“韭菜”。

5月18日，管委會、房管局相關領導、相關經偵人員以及永威集團董事長李偉、執行董事長李玲玲、總裁朱暉、副總裁李建紅均如期到場，而金橋崔紅旗并未露面。

在進入議事階段前，政府專班公開了此前的調查結果，特別是對于媒體和公眾最近熱議的北龍湖兩宗地股權、資金圖的情況，政府專班應予以公示。

專班組的表態是，“所有銷售資金應該全在西棠上。最終的結果需要以相關部門的調查為準。我們目前看到的差額部分，要求全額會到監管賬戶上。”

與此同時，永威表達了誠意，其曾多次提出：不會退出西棠項目，提出2個方案：第一：兩家繼續合作，根據西棠股權再注資。第二：金橋退股，永威買下金橋股權，但是對于資金兩者并沒有談攏。如果西棠股東雙方不能繼續追加投資，西棠項目工程的推進就只能寄希望北龍湖地塊的退款。

“西棠賬戶巔峰時候有20多億，只是想著拿這些錢拿一塊好地，畢竟錢放著。所以我們同意了?！睂τ谕顿Y開發北龍湖項目，永威方在座談會上如此解釋。

某位永威工作人員則告訴焦點財經：“一開始合作，金橋稱他出資金和地，他是大股東，永威只負責操盤。結果是，總包之一高創去貸款。我們想退出北龍湖地塊，讓退，但不還錢，想用我們和西棠的錢，保住金橋在北龍湖的股權?！?/p>

業主方則告訴焦點財經，金橋方是解決這一事件的根本所在。最簡單方式是，金橋方把挪用到北龍湖10多億返回西棠項目，就可以正常全面復工，但是，現在實控人崔紅旗遲遲不出面，所以，沒錢什么也干不了。

根據目前資料來看，金橋方曾在5月16日提出解決方案，永威如果退出北龍湖項目需支付本金+利息，同意啟迪和清控將股權質押給中國電建，17.15億元銀行貸款由金橋解決，西棠投入北龍湖21.115億元，剩余4億回西棠。

業主與永威則認為，必須先歸還西棠項目資金，而不是繼續索取。西棠項目情況緊迫，無法等待“股權質押和60個工作日”的手續，西棠項目急需資金，2515戶業主需要高品質交付。西棠和北龍湖問題不可能同時解決，兩者存在因果關系，應該首先考慮0溢價轉讓別龍湖，先解決北龍湖退款，是解決西棠問題的首要條件。

專班組的意見則是，如果按照雙方談的60日內，金橋方的方法，是不認可的，應該先解決西棠的問題，因為北龍湖的爭議糾紛和西棠復工沒有沖突。目前計劃一共需要20多個億，但是不應該停工在這等著，現在只需要兩三個億就可以復工。

針對此事，焦點財經并沒有成功聯系到金橋方，金橋方曾在會上表示，只是因為前面的問題比較多，需要一點點解決。完全理解業主的心情，但是事情確實需要時間。

一位鄭州資深地產從業人員則對焦點財經表示，截止目前，并沒有發現永威及金橋雙方間有任何故意陷害或強取豪奪的低劣手段和辦法。從市場經濟規則及法律層面，都是合規的，如果大股東抽調資金有問題，合營項目都是這樣的操作流程。

雙方的爭議點在于，永威認為，如果沒有永威西棠不可能賣那么好，賣得那么貴，所以，金橋需要給永威更多的讓渡。永威希望金橋把永威北龍湖地塊那部分出讓金退回永威，或退回到西棠項目建設，以盡早交付達到退出條款，從而永威解套。而金橋認為，北龍湖地塊已經被套牢，自身也沒有更多融資能力。所以不同意永威退出，在此基礎上，永威的利益點與西棠業主保持了一致性。

反觀北龍湖項目目前的出資情況來看 ，在北龍湖項目摘地時，4家股東的出資情況并非按照股權占比。

“河南清控（金橋方）自有資金出資為0，金橋方主導挪用西棠10.1115億元，永威授信貸款注入11億元加上自又資金出資5.75億元，共計16.75億元（不含從西棠轉入的10.115億銷售款），翔動自有資金出資3.99億元，啟迪自由資金出資0.3億元。”這是目前座談會達成的共識。

就目前來看，永威一方、翔東置業向北龍湖轉入金額已遠超出持股比例應有的出資額；河南清空未達到持股比例應有的出資額，河南清控出資則為0。但是崔紅旗多次在不同場合聲稱，錢屬于他本人出的資，永威甚至一度被排除在他與電建的談判桌外。但業主及永威的看法是，從西棠項目挪用的10.115億銷售額，經過不同渠道輾轉進入一帆公司，已算是清控的自有資本。

此外，據永威方在座談會上表示：北龍湖項目33個億一年多利息3.6億，還有4億未繳納土地款的滯納金1.5億，項目未開始已經有5個多億的支出。這也讓北龍湖項目成為了一個“燙手山芋”。

如果說解鈴還須系鈴人，解決西棠項目資金的問題，需要首先梳理好北龍湖事件。業主的想法是，有錢占股，沒錢退股。錢回到西棠，用于建設。

“永威項目品質非常高，堪比綠城在杭州的影響力。雖然企業規模小，但是品質做足了，但地產項目主要還是地段。在地產下行周期，遠郊項目賣不動也成為不得不面對的現實。業主都是沖著永威購買的房子?！?/p>

鄭州當地某位熟知該事件的業內人士則告訴焦點財經，化解問題其實可以引入第三方資金，但如果第三方資金進入，一定會按現有行情低估北龍湖土地估值，這雙方也都不愿意承擔此部分損失，所以僵住了，住建局希望調和但目前看來有點難。

高溢價買了個“坑” 律師：視情況提起相關訴訟

李雨向焦點財經透露，自己于2021年6月購買了該項目，當時的價格是近1.7萬/平米，而且是毛坯，當時周邊品牌房企保利樓盤精裝房才1.5萬/平米。之所以不惜高出市場價3000—4000元/平方米的價格來購買是因為看中了永威的高品質，還有雙地鐵及周邊高院校林立的地段優勢。

“沒有退路，也沒有選擇了，孩子等著要上學，每月將近1萬房貸，還租房，最后房子拿不到住不進去，借的錢也不知道什么時候能還上，說多了，都是淚?！?/p>

針對預售資金被騰挪的事宜，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師在接受焦點財經采訪時表示，不論股東是否發生變化，開發商主體是不變的。作為開發商必須遵守和購房人之間的商品房買賣合同，必須遵守商品房預售資金的相關規定，否則既違約又違規，應當承擔相應的違約責任，及違規法律責任。

其次，開發商合作很常見，但是股東亦沒有權利挪用項目的商品房預售房款。根據相關法律規定，商品房預售資金只能用于這個項目的開發建設，不得挪作他用。只有當項目徹底完工后才能用到別的地方。

王玉臣指出，挪用預售資金一般有兩種方式，第一種是開發商在收取預售房款的時候，所提供的就不是專門的監管賬戶。比如收取首付款的時候，比如銀行放貸的時候。第二種是通過虛報工程進度等方式挪用監管賬戶的資金。遇到開發商挪用預售資金，首先需要核實清楚究竟是那種方式挪用的，然后有針對性地采取法律手段，依法追責。

“有時候不僅僅涉及開發商自身的問題，股東的問題，甚至還可能涉及銀行、監管部門的問題。比如有的項目里，銀行放貸的時候直接把貸款放到了非監管賬戶，比如有的監管部門不作為。這要結合項目的實際情況去調查核實?！?/p>

為此，他建議購房者，但凡出現挪用預售資金，一經核實，要立刻提起相關的違法查處，要求相關主管部門依法調查處理。如果相關部門不及時處理，還可以視情況提起相關訴訟。

對于是否將提起訴訟，李雨則告訴焦點財經，業主們不想走訴訟，因為周期太長，只想要房子。

北龍湖股東在股權、出資比例和退款的糾紛不能解決，西棠問題就無法解決。如果其中一位股東故意拖延，將股東糾紛推送到司法訴訟的程序，西棠項目的交付更更加遙遙無期。這難解的套一環扣一環。

事實上，為抵抗競爭激烈、行業利潤攤薄的風險，“滾動開發”、“聯合開發”成為各大開發商的合作套路。只不過，從利益契合的蜜月期，到利益糾葛的互懟期，也牽出了紛繁的地產江湖，

因為債券交易糾紛，融創分別將泛?？毓珊椭袊汉５?，訴至法院。曾是生意場好伙伴的老板孫宏斌和盧志強對簿公堂；與此同時，去年宋都血虧5000萬退地背后，與祥生、寶龍陷紛爭，讓合作開發模式“漏洞”顯現。

為避免預售資金挪用而導致爛尾樓，王玉臣律師提醒購房者，支付房款的時候必須支付到開發商的政府監管賬戶，要求開發商及時出具房款發票。

“現在很多開發商收取房款會在現場刷POS機，有一部分開發商在POS機上玩貓膩，將房款直接轉到了第三方名。一部分開發商在收取房款的時候往往是不開具發票的，僅僅出具收據。實際上一旦開具了發票，才代表著房款落到了政府監管賬戶上，有利于后期的資金監管?！?/p>

國內地產大鱷合伙開發尚且并非時時郎情妾意，開發理念上的碰撞、管理模式上的差異、利益分配上的妥協、退出機制的制定等均需要合作企業全盤考慮，如果企業未能正確或及時解決，最終也會分道揚鑣，甚至撕破臉。

永威與金橋這場“分家”大戲會走向何方？而真正期待交房的西棠業主又會迎來怎樣的命運？

本文源自焦點財經

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