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pos機(jī)刷完的錢(qián)去哪里了
爛尾樓斷供事件還在持續(xù)，從業(yè)主在網(wǎng)上曬出的數(shù)百份《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》來(lái)看，銀行在預(yù)售資金監(jiān)管方面的責(zé)任受到諸多質(zhì)疑。
那么，銀行在其中具體扮演什么角色？有股份行內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，按照監(jiān)管要求，購(gòu)房者的購(gòu)房款應(yīng)該通過(guò)POS機(jī)直接刷入監(jiān)管賬戶(hù)，其中包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等。銀行作為監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行，主要是接受打款，并在房企提出資金提取請(qǐng)求時(shí)上報(bào)當(dāng)?shù)胤抗芫?，后者確認(rèn)后銀行進(jìn)行劃賬。
這些資金雖然是各方共同監(jiān)管，但在實(shí)際操作中，大部分地區(qū)是通過(guò)銀行進(jìn)行實(shí)際監(jiān)管。該股份行人士認(rèn)為，既然錢(qián)存在銀行，考慮到監(jiān)理單位、建設(shè)單位作為房地產(chǎn)公司的供應(yīng)商，難以保證公允，由銀行來(lái)監(jiān)管資金撥付最為合適。
但在實(shí)際操作中，銀行的角色究竟如何？是否都能起到監(jiān)管賬戶(hù)的責(zé)任？預(yù)售資金是否真正進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，或者進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后能否規(guī)范使用，是保證資金安全、房屋建設(shè)全過(guò)程的關(guān)鍵。
所謂預(yù)售資金監(jiān)管，是商品房預(yù)售制度的產(chǎn)物，主要由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)商必須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，且只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
可以看出，在預(yù)售資金監(jiān)管中，至少涉及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)[一般為地方住建（委）局、房管局]、銀行、開(kāi)發(fā)商三方主體，而到資金正常使用時(shí)，還會(huì)涉及監(jiān)理單位、代建單位等。因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間缺乏統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，各地“因城施策”甚至“因區(qū)施策”成為常態(tài)，也因此存在標(biāo)準(zhǔn)不一、監(jiān)管主體不明確等諸多問(wèn)題。
一般來(lái)說(shuō)，各地會(huì)在對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上，劃分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金，其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金用于確保項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度的正常推進(jìn)，一般監(jiān)管資金為超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度以外的監(jiān)管資金，房企可按各城市規(guī)定提取，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)貸的償還。
第一財(cái)經(jīng)記者從多位地產(chǎn)及銀行業(yè)人士處了解到，在不同的地產(chǎn)調(diào)控周期，不同程度的不規(guī)范操作導(dǎo)致部分預(yù)售資金可能被挪用。
第一種風(fēng)險(xiǎn)情況是資金未能規(guī)范進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)?！氨O(jiān)管寬松時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)形同虛設(shè)，甚至有房企從一開(kāi)始就只轉(zhuǎn)入一般賬戶(hù)?！鄙鲜龉煞菪腥耸勘硎?，在監(jiān)管寬松時(shí)期，首付款和貸款從貸款銀行直接打入開(kāi)發(fā)商對(duì)公賬戶(hù)、預(yù)售資金不入監(jiān)管賬戶(hù)的亂象并不少見(jiàn)。
他以南方某城市舉例稱(chēng)，當(dāng)?shù)厣唐贩款A(yù)售資金普遍是直接進(jìn)入一般賬戶(hù)，再由開(kāi)放商自己打入監(jiān)管賬戶(hù)。“對(duì)于銀行而言，貸款變存款，肯定樂(lè)意?！彼a(bǔ)充表示。
第二種情況是資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，但監(jiān)管寬松時(shí)資金依然可以“隨進(jìn)隨出”；監(jiān)管收緊時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)與地產(chǎn)公司合作情況計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)敞口，決定使用和留存資金的比例，（留存比例）往往低于監(jiān)管要求。
另有華南地區(qū)地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，即使在這一輪監(jiān)管收緊之后，當(dāng)?shù)匾仓饕轻槍?duì)債務(wù)情況超過(guò)“三道紅線”的地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，一家房企如果在多個(gè)銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，則監(jiān)管起來(lái)更加困難。“就算管住一家銀行的賬戶(hù)，也控制不了其他銀行的賬戶(hù)。”該人士表示。
這也給銀行提供了“睜一只眼閉一只眼”的機(jī)會(huì)，對(duì)于資金的真實(shí)用途，銀行往往只是追求流程合規(guī)，并沒(méi)有親自核實(shí)。“之前因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市預(yù)售資金監(jiān)管較為寬松，開(kāi)發(fā)商用各種辦法套取預(yù)售資金現(xiàn)象很常見(jiàn)。比如，虛報(bào)工程進(jìn)度、提前支取資金，或用部門(mén)公關(guān)、保函代替（支取預(yù)售資金）?！鄙鲜龉煞菪腥耸垦a(bǔ)充表示，有些地區(qū)地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)只需監(jiān)理公司來(lái)批準(zhǔn)資金提取條件，銀行只是一個(gè)“走賬”的角色，也因此導(dǎo)致一些房企把A項(xiàng)目的錢(qián)轉(zhuǎn)到B項(xiàng)目。
在預(yù)售資金監(jiān)管方面，對(duì)于銀行責(zé)任的界定，目前尚無(wú)明確依據(jù)，但已有相關(guān)案件可做參考。比如，在（2018）粵民申7516號(hào)民事裁定書(shū)中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項(xiàng)支付到非監(jiān)管賬戶(hù)等過(guò)錯(cuò)行為，最終判令在商品房具備交付條件之前，購(gòu)房者無(wú)需繼續(xù)向銀行償還本金及利息。
不過(guò)據(jù)上述股份行人士介紹，近年來(lái)隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，加上信息化和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，不少地區(qū)房管局上線新系統(tǒng)，將預(yù)售款項(xiàng)流轉(zhuǎn)、預(yù)售合同備案、項(xiàng)目詳情等打通一起管理，挪用預(yù)售資金越來(lái)越難。
就在今年2月，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法制定出臺(tái)，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管額度、提取條件等作出統(tǒng)一要求，隨后各地陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)細(xì)則，但不同地區(qū)情況依然差異較大。
7月14日晚間，西安市住建局印發(fā)《防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》，明確強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。
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