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pos機之提額機的風險
春節剛過，提前還貸的話題頻上熱搜。提前還貸能縮短還款周期，也能省下不少利息，看上去很劃算。同時，一些資金機構也宣稱，可以幫助用戶以經營貸款方式獲取更低利率，提供所謂的“轉貸”服務。但現實中一些購房者發現，提前還貸要向銀行預約，有的要排隊，有些銀行還要向還款人收取違約金。這究竟是怎么回事？
問題1：提前還款需要支付違約金嗎？
2019年1月，市民張先生以322萬元的價格購買了一套普通住宅，在付完140余萬元的首付款和各項稅費后，以等額本金形式向銀行借貸192萬元，借款期限25年，年化利率5.4%，月供15000元左右。2022年底，張先生為減輕還款壓力，向銀行提出了提前還款80萬元的請求，卻被對方告知需要支付三個月利息的違約金，排隊等候兩個月，同時需要到開戶行網點親自辦理。
提前還款還需要支付違約金？根據民法典第六百七十七條規定：借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。而《民法典》第五百三十條規定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。因此，購房者提前還貸是否構成違約，應考慮多種情況加以判定，不應做簡單判斷。就具體借款合同而言，須結合借款合同中是否包含提前還貸的限制條款具體分析。如合同中明確約定了提前還貸的限制條款，根據意思自治原則，合同雙方均應從其約定，否則就會面臨違約風險。
現實生活中，許多銀行會在合同中明確約定提前還貸的要求。北京金融法院法官介紹，一般來說，借款人提前還貸，須事先向貸款人提出申請，經貸款人同意，方可提前償還部分或全部本息。同時，為確保借款合同的穩定性，銀行通常會規定借款期限在1年以內的，不得提前部分還本。為限制借款人提前還款，銀行甚至會在合同中約定違約責任，要求借款人支付違約金才可提前還貸。這是因為購房者的提前還貸使銀行失去了合同約定的利息收入，同時還會造成資金閑置成本的損失。若合同中對于提前還貸進行了違約金的約定，只要數額不顯著高于銀行的損失，該約定就是有效的，購房者就需要承擔一定的違約金。因此，銀行為了消除或者減少提前還貸可能會帶來的預期收益減少，與購房者進行事先協商，在合同中約定一定比例的違約金，并不違反法律和行政法規的強制性規定。
問題2：用“消費貸”過橋房貸可行嗎？
隨著國家經濟復蘇和對小微企業的支持力度加大，“消費貸”和“經營貸”這些字眼逐漸進入百姓日常生活中。自2022年下半年以來，各家銀行多次下調個人消費信貸產品利率。去年8月中旬，六大國有銀行的“消費貸”最低年利率均已降至4.0%以下。今年1月，有的銀行甚至推出了利率3.2%的“消費貸”，而多家銀行的個人“經營貸”利率也已低至3.5%以下。面對北京等城市即使LPR（貸款市場報價利率）降低后也要4.8%以上的房屋貸款利率，許多人就動起了用“消費貸”或“經營貸”過橋房貸以減輕還款壓力的念頭。那么這種方式是否可行呢？
一般來說，“消費貸”以消費者的個人信用為基礎進行貸款，種類包括汽車貸款、耐用消費品貸款、教育貸款和旅游貸款等類型。與房貸相比，“消費貸”的貸款額度相對較低、貸款期限較短、貸款手續較簡，并且可以循環貸款。而“經營貸”是指銀行向擁有個體工商戶或小微企業資質的經營實體發放的經營性用途的貸款，主要用于滿足個體工商戶或小微企業臨時性周轉性資金需求。
為貫徹落實黨中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，防止個人經營性貸款資金被違規挪用至房地產市場的行為，2021年2月10日，北京銀保監局、中國人民銀行營業管理部聯合印發《關于加強個人經營性貸款管理 防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，嚴厲禁止利用經營貸、消費貸購買住房。根據《民法典》第六百七十三條規定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。因此，弄虛作假獲取的貸款不僅影響個人征信，還會因為銀行停止發放貸款，同時要求提前收回房貸，而使借款人陷入資金鏈斷裂、還款壓力劇增的境地。
同時，根據《刑法》相關規定，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失或者有其他嚴重情節的，應當承擔刑事法律責任。
問題3：貸款中介“包辦”貸款靠譜嗎？
除了以“消費貸”“經營貸”過橋房貸可能存在的法律和經濟風險外，現實生活中，還有一些貸款中介公司冒用銀行的名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”等說法誘導購房者，推銷通過“經營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，減少購房者的房貸利息。
在具體操作過程中，這類貸款中介一般會先為購房者提供資金用于結清房貸，再讓購房者以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款，從中謀取高額中介服務費用、資金過橋費用等。面對購房者不具備申請“經營貸”的資質條件，部分資金中介宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經營貸款，實際卻是利用購房者信息注冊了一個無業務、無流水的“空殼”公司。甚至還有些中介公司誘導借款人提交虛假材料導致借款人涉嫌騙貸。
北京金融法院法官介紹，中介宣傳“‘經營貸’或‘消費貸’置換房貸”的說法，對于購房者而言，確實誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購房者違規套取貸款背后隱藏的風險或陷阱。目前，司法實踐中不乏金融消費者經濟利益受損的案例，有的“貸款中介”打著銀行的旗號，以低息為誘餌招搖過市，直到消費者真正簽協議的時候才發現，中介會收取很高的服務費用，折合貸款成本甚至超過銀行業金融機構的房貸利率。如果在簽訂協議的時候，中介沒有對消費者盡到全面的提示義務，消費者稍不留意就會掉入高額服務費的陷阱，嚴重侵害了消費者的知情權和選擇權。更嚴重的是，有些中介公司在幫消費者辦理貸款的過程中，非法套取個人信息，在消費者不知情的情況下，將其信息向他人泄露，二次或多次進行出售來非法獲取利益。還有的“黑中介”甚至讓消費者貸款后再度誘導騙走其貸款，使消費者陷入錢貸兩空和被銀行申請法院強制執行的境地。
對于此種情況，部分地方銀保監局、行業協會發出提示預警。如浙江銀保監局溫馨提醒：警惕“貸款中介”誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，依法合規辦理貸款業務，誠實守信，按照合同約定使用貸款資金，共同維護良好市場秩序。深圳市房地產中介協會官網于2023年2月2日也發布了《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》，其中提示嚴禁房地產中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規利用“經營貸”的不法行為。
買房是老百姓生活中的一件大事，購房者如果有提前還貸需求，應該通過正規方式進行，不僅要遵守合同條款約定的條件，更要堅守合法合規的底線，勿盲目跟風、輕易上套。同時，銀行方面要做好貸前調查、貸中審查、貸后檢查工作，一旦發現違規現象要及時整改，嚴厲懲處與中介勾結的員工行為，做好金融消費者權益保護工作。
溫馨提示：
提前還貸應權衡哪些因素
對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，應該關注以下幾點：
一是可以權衡自身投資收益與貸款利息之差，再謹慎做出是否提前還款的決定。
二是考慮還款方式，謹慎選擇是否提前還款。目前我們房貸的還款方式主要分為等額本金還貸法和等額本息還貸法，一般來說，等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，而等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，各位購房者可以根據還款方式的不同，計算已還本金、利息額度，作出更利于自己的還款選擇。
三是關注還款計劃的變更情況，若提前還款，因涉及到對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，購房者應根據自己的經濟狀況謹慎選擇提前還款的方式，并按照新的還款計劃履行還款義務，切莫因沒有留足還款資金而導致新的違約情況。
四是要與銀行認真核對還款方式、還款金額、還款期限等內容，并留存好還款相關憑證，以備發生糾紛時能夠提供相關的證據進行證明。
來源 北京日報客戶端| 記者 袁京
編輯 蔡文清
流程編輯 劉偉利
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