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pos機(jī)顯示付款失敗
特邀主筆：葉戈
民庭法官助理
復(fù)旦大學(xué)
全日制法學(xué)學(xué)士、碩士
買房支出不小，過(guò)程也耗時(shí)耗力，購(gòu)房款付給誰(shuí)，本來(lái)不會(huì)是一個(gè)問(wèn)題，但有時(shí)意料之外的事情卻隨之而來(lái)。今天的故事，便從一起商品房預(yù)售合同糾紛案說(shuō)起。
1
三次付款，未覺(jué)異常
事情發(fā)生在幾年前，經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪，老李相中了一處新開(kāi)盤地產(chǎn)項(xiàng)目的一間小型商鋪，思量再三，事不宜遲，便在售樓處簽好認(rèn)購(gòu)書，通過(guò)POS機(jī)刷卡支付了定金，售樓人員向老李出具代理公司的收據(jù)。
一個(gè)多月后，老李再次來(lái)到售樓處簽訂預(yù)售合同，并以相同的方式刷卡支付了第一期購(gòu)房款，售樓人員除向老李出具合并了定金的開(kāi)發(fā)商發(fā)票外，還出示了一張告知書。
告知書提及，開(kāi)發(fā)商委托第三方進(jìn)行銷售，但購(gòu)房款由開(kāi)發(fā)商全額收取，購(gòu)房者無(wú)需支付額外費(fèi)用。
幾個(gè)月后，老李再次來(lái)到售樓處，以同樣的方式刷卡支付了剩余的第二期購(gòu)房款，售樓人員出具代理公司的收據(jù)。
不久，預(yù)售合同約定的交房期限屆滿，正當(dāng)老李滿心期待準(zhǔn)備收房時(shí)，卻收到了開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的律師函，要求支付第二期購(gòu)房款。老李一時(shí)無(wú)措……
2
已付與否，爭(zhēng)執(zhí)成訟
原來(lái)，開(kāi)發(fā)商和某房屋銷售代理公司協(xié)議合作，將這一樓盤整體打包由代理公司買斷銷售。因此，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有安排員工在售樓處常駐，而只是在購(gòu)房者需要現(xiàn)場(chǎng)付款時(shí)才派財(cái)務(wù)人員持POS機(jī)前往收款。
因此，老李看到的售樓人員多為代理公司人員。雖然老李三次付款均是在售樓處刷卡支付，但只有其中一次是由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)人員收取，另外兩次則由代理公司收取。意料之外的是，代理公司截留部分購(gòu)房款后失聯(lián)了。
開(kāi)發(fā)商表示，從未授權(quán)代理公司代收房款，并且也向老李出具過(guò)告知書，老李應(yīng)當(dāng)知道只能向開(kāi)發(fā)商付款。
老李卻認(rèn)為，告知書表述不清楚，且自己每次都是在售樓處按照售樓人員的指示付款，并且對(duì)代理公司代收的定金，開(kāi)發(fā)商也曾經(jīng)開(kāi)過(guò)發(fā)票予以認(rèn)可。在老李看來(lái)，收款方是同一個(gè)主體，自己已經(jīng)全額支付了購(gòu)房款。
為此，老李起訴到法院，要求解除合同，返還全額房款。
3
審酌案情，綜合判定
我們分析具體案情，雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)比較清晰，代理公司收取購(gòu)房款是否可以視為開(kāi)發(fā)商收取。
在詳細(xì)閱看了一審及二審材料后，我們發(fā)現(xiàn)在該樓盤其他房屋對(duì)外銷售時(shí)，也存在由代理公司代收購(gòu)房款后轉(zhuǎn)付開(kāi)發(fā)商的情況，開(kāi)發(fā)商對(duì)相關(guān)轉(zhuǎn)付款予以接受，并由代理公司以自己名義出具收據(jù)。
合議庭認(rèn)為，從普通購(gòu)房人的角度看，每次都在售樓處經(jīng)過(guò)售樓人員的指示支付購(gòu)房款，對(duì)由代理公司收取并轉(zhuǎn)付的定金，開(kāi)發(fā)商也接受并出具過(guò)發(fā)票，因此老李有理由相信自己的付款行為是在履行預(yù)售合同。
在此情況下，開(kāi)發(fā)商是否對(duì)代理公司有過(guò)代收款授權(quán)，不宜對(duì)普通購(gòu)房人課以過(guò)高的審查義務(wù)。最終，合議庭維持了一審判決，支持了老李的訴請(qǐng)。
買房不是小事，房款不是小數(shù)。涉及房款收付，購(gòu)房者需要多加留意，尤其對(duì)合同約定、收款賬戶、簽字材料等要仔細(xì)確認(rèn)，遇有疑問(wèn)及時(shí)核實(shí)。
賣房者也要加強(qiáng)管理、預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)、完善合規(guī)，而不是在遇到風(fēng)險(xiǎn)之后，急于向信息不對(duì)稱的普通購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
END
責(zé)任編輯：翟 珺
人像攝影：施 蕾
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